2026年9月5日，第90届塞萨洛尼基国际博览会（萨博会）开幕，希腊总理米佐塔基斯发表主旨演讲，公布了一揽子经济和社会措施。其中一项政策在房地产市场引发巨震——希腊将把来自非欧盟国家投资者的房产转让税率从目前的3%大幅提高至15%。米佐塔基斯表示，他欢迎来自其他国家的投资者（他特别提到了中国、土耳其和以色列），但他同时也指出，他们的投资推高了房价，使相当一部分本地潜在购房者无力承担，预计将于2027年1月1日正式生效。对于成千上万希望通过购房获得希腊“黄金签证”的非欧盟申请人来说，这无疑是一记沉重的打击。目前，希腊的房产转让税为应税价值的3%（含市政附加费后实际为3.09%）。而从2027年起，非欧盟买家的税率将直接跃升至15%，对于通过“黄金签证”购房的投资者来说，总成本将大幅攀升，预计将增加3.7万欧的成本。
这一政策转向背后，是希腊政府对境外房地产投资的哲学性反思。据报道，希腊经济团队内部一直在讨论是否应效仿其他国家，对外国投资者购房征收更高税率，以抑制投机性需求、缓解住房市场压力。
讨论中反复被提及的参照对象是“加拿大模式”。加拿大多伦多等地早在2017年就推出了针对非居民购房者的投机税，以应对房价飙升和住房可负担性危机。
值得注意的是，这一政策也与2023年前总理西米蒂斯对米佐塔基斯政府的批评形成了呼应——西米蒂斯当时就曾区分“生产性外资”和“投机性资本”，认为希腊需要的是能带来新资本、增强竞争力、创造就业的投资，而非在房地产市场中追逐短期利益的“投机性机会主义”。
与此形成鲜明对比的是，希腊政府同时推出了规模达20亿欧元的第三期“我的家园”住房计划，预计帮助约4万对年轻夫妇购房，并扩大统一房产税（ENFIA）的免征范围。一边扶持本国居民，一边抬高外资门槛——政策导向一目了然。
二、对黄金签证申请人的影响
每一个通过购房申请希腊黄金签证的投资者，都是非欧盟公民。除非后续立法为黄金签证项目设立豁免条款，否则新政将覆盖整个购房移民路径。
目前希腊黄金签证实行三档投资门槛：
按照新税率，以80万欧元门槛计算，转让税将从约2.4万欧元暴涨至12万欧元；25万欧元的商改住项目，转让税将从约7,500欧元升至37,500欧元。
此外，目前暂停征收的新建住宅24%增值税将于2026年底到期。如果届时不再延期，新建房产买家将面临24% VAT或 15%转让税二选一的局面——无论哪种，成本都将远高于当前的3%。
三、给购房移民申请人的几点建议
面对这场“税率地震”，建议有意向的申请人根据自身情况尽早规划：
1. 抢在2027年1月1日前完成交易
新政预计将于2027年1月1日正式生效。在此之前完成过户的买家，仍可按现行的3%税率缴纳转让税。时间窗口大约还有不到四个月（从2026年9月到12月底），建议尽快启动选房、尽调、签约及公证流程。
2. 关注2026年底的增值税政策走向
新建住宅24% VAT的暂停征收期限同样是2026年12月31日。如果该豁免不再延长，2027年起购买新建房产将面临24% VAT或 15%转让税的选择。建议密切关注希腊政府未来几个月的立法动态。
3. 留意法案中的豁免条款
目前法案尚未正式提交议会。最终版本中是否会对已持有希腊居留许可的非欧盟公民、通过希腊或欧盟公司购房的情形、以及已在进行中的交易设置过渡性保护条款，仍有待观察。
4. 考虑替代方案
如果希腊购房成本因新政大幅上升，可对比其他欧盟国家的投资移民项目。但需注意，西班牙已于2025年4月关闭其购房移民项目，希腊目前已是欧盟境内仅存的主要通过购房即可获得居留许可的国家之一，选择空间正在收窄。
希腊正在从“敞开大门欢迎外资”转向“选择性吸引资本”。对于仍在犹豫的购房移民申请人来说，2026年最后这几个月，或许是赶上3%低税率末班车的最后机会。声明：各国移民政策、办理条件及签证要求等可能随时发生调整与变动。具体申请要求、时间节点及相关政策，请务必以目标国家使领馆最新信息为准。
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