一、谁在抢滩希腊？中国投资人稳居第一

从申请人来源结构来看，中国投资者依旧是希腊黄金签证项目的绝对核心群体。

数据显示，中国申请人数量占首次申请总量的47.9%，稳居全球第一。而在续签申请中，中国申请人占比更高达65.3%。中国申请人的数量是第二名英国（3.4%）和第三名土耳其（约7%）的好几倍。

值得注意的是，英美投资人正在加速入场。美国投资者以2.5%的占比跻身全球前八，北美高净值家庭对希腊身份的配置需求正在加速释放。土耳其、以色列、黎巴嫩、伊朗等中东资本也持续涌入。

希腊已经不再是“中国人扎堆的小众项目”，而是正在成为全球资本认可的优质标的。

二、政策巨变：从“25万欧全境”到“三轨并行”

2026年的希腊黄金签证，已经进入史上最复杂的“三轨并行”时代。

根据2024年9月生效的《第5100号法案》及2026年第1/2026号政府通函，投资门槛按区域和房产类型分为三档：

• 80万欧元档：适用于阿提卡大区（雅典全境）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛等热门区域

• 40万欧元档：适用于希腊其他普通区域

• 25万欧元档：仅适用于“商改住”项目或保护建筑修复项目

这意味着，曾经“全希腊25万欧元买房就能拿身份”的时代已经彻底终结。

三、25万欧“商改住”：最后的低门槛通道

所谓“商改住”，就是购买商铺、工厂、酒店等商业性质建筑，依法将其改造为住宅。这条路径有几个显著优势：

不限区域

无论房产位于雅典、塞萨洛尼基还是其他任何地区，只要符合“商改住”条件，均可适用25万欧门槛。

不限面积

不像80万欧和40万欧路径要求单套住宅不低于120平方米，“商改住”项目没有面积下限要求。

无居住要求

持有希腊永居卡，没有最低居住天数要求，可以完全在国内生活，是典型的“移民不移居”项目。

畅行申根区

持希腊永居身份可自由通行全部26个申根国家。

三代移民

主申请人可同时携带配偶、21岁以下子女以及双方父母一同申请。

按当前汇率计算，25万欧元约合人民币200万元，仅相当于国内二线城市一套普通住宅的价格。用这样的成本撬动欧盟永居身份、子女教育规划和资产全球配置，性价比不言而喻。

四、2026年的窗口期：还能撑多久？

从数据来看，希腊黄金签证的热度并未因门槛提高而降温。

2026年第一季度，希腊房地产外国直接投资同比增长43.4%，达到5.116亿欧元。这说明即便不考虑拿身份，外国投资者也是真心想买希腊房产。

与此同时，2026年1月黄金签证申请量为398份，同比下降63.5%。申请量下降而审批量飙升（2026年获批8879份），说明希腊政府正在加速清理积压，审批效率大幅提升。

欧盟整体移民政策正在全面收紧——爱尔兰关停、葡萄牙变政、西班牙提高门槛。希腊25万欧“商改住”这条通道，很可能是欧洲购房移民低门槛窗口。

希腊黄金签证走到第13年，从未放慢过脚步。随着合规“商改住”房源越来越少、政策窗口越来越窄，对于希望低成本配置欧盟身份的家庭来说，2026年或许是高性价比时机。

声明：各国移民政策、办理条件及签证要求等可能随时发生调整与变动。具体申请要求、时间节点及相关政策，请务必以目标国家使领馆最新信息为准。