近年来，希腊房地产市场的热度持续攀升，尤其是高端度假住宅领域，正迎来前所未有的需求高峰。据希腊权威媒体《每日报》近日报道，2026年希腊豪华度假住宅需求已创下历史最高纪录。与此同时，中国投资者依然是希腊黄金签证的最大受益群体，在首次获批者中占比接近49%，在续签阶段更是超过60%。
在希腊购房移民门槛多次上调的背景下，25万欧元的“商改住”投资路径正成为中国申请人的优选通道。
01 全球买家争相涌入，希腊成“蓝海”地产目的地
根据欧洲某房地产咨询公司发布的2026年年度第二住宅市场报告，希腊豪华度假住宅的需求已达到历史顶峰。报告显示，在米科诺斯、圣托里尼、帕罗斯等热门岛屿及其他顶级目的地，外国买家占到需求的60%至85%。买家主要来自英国、德国、法国、瑞士、美国、以色列及北欧国家。
报告进一步指出，当前市场的显著特征是高质量建造和能源效率型住宅供应极为有限。在米科诺斯等岛屿，新建许可的冻结进一步推高了现有房产的价值。希腊Sotheby‘s International Realty的数据也显示，高达63% 的超高净值人士正在计划购买希腊的豪华房产。
在区域分布上，基克拉泽斯群岛中帕罗斯（Paros）交易量领先，米科诺斯房价达7,500欧元/平方米以上，锡罗斯（Syros）、蒂诺斯（Tinos）和安德罗斯（Andros）等岛屿也因其独特的历史建筑和全年宜居性日渐受追捧。此外，科孚岛（Corfu）、莱夫卡达（Lefkada）等伊奥尼亚群岛，以及罗得岛（Rhodes）、锡米岛（Symi）等佐泽卡尼斯群岛，均凭借优越的自然条件和旅游资源吸引着全球高端买家。
02 中国申请人持续“霸榜”黄金签证，稳居第一
尽管希腊黄金签证政策多次调整，中国投资者对希腊的兴趣依然不减。据希腊移民与庇护部的最新数据，截至2026年初，希腊累计接收黄金签证申请超过38,600份，已签发27,462份。在主申请人首次获批数据中，中国申请人占比高达48.1%，几乎“占据半壁江山”；而在续签阶段，中国申请人的占比更提升至65.6%。这意味着，在成功续签并长期持有希腊身份的投资者中，每三人就有两人来自中国。
从累计数据来看，截至2026年3月，有效黄金签证持有者中中国公民已接近4万人，远超土耳其、俄罗斯等其他国家的申请人。中国申请人持续“霸榜”的现象，充分反映了中国家庭对希腊移民身份的高度认可和持续信赖。
03 商改住：25万欧元抢占身份“末班车”
2025年11月11日，希腊四部门联合签署了编号为B6014/2025的“商改住”专项法案，正式将“商改住”投资路径纳入合法移民申请范畴。根据最新政策，商改住项目在希腊全境仍可适用25万欧元的投资门槛，但须在递交移民申请前完成物业用途变更及翻新。
在希腊购房移民门槛持续上调的大背景下——雅典等热门区域标准门槛已涨至80万欧元——25万欧元的商改住项目已成为当前具性价比的获取希腊永居身份的途径之一。
04 政策升级更规范，商改住回报可期
● 政策更加透明规范
B6014/2025法案的出台，对商改住的材料准备和审核流程进行了全面细化，资质审核有章可循，投资风险显著降低，前期规划的不确定性大幅减少。这意味着投资者不必再为项目合规性而忧心。
● 租金收益表现亮眼
商改住项目不仅保留了25万欧元的低价门槛，更凭借其改造后焕然一新的居住品质，吸引了大量租客。以雅典西部阿吉亚瓦尔瓦拉区的一套商改住公寓为例，其年租金收益率高达8.2%，吸引了包括中国投资者在内的全球买家关注。这样的收益率足以覆盖持有成本并有盈余，实现“以租养身份”的理想投资模式。
● 城市更新催生资产增值
商改住项目通常位于雅典等大城市的中心或次中心区域，这些区域交通便利、生活配套成熟。项目在完成改造后，居住品质大幅提升，加之希腊旅游经济的持续升温，房产增值潜力可期。据2026年初数据显示，25万欧元商改住项目的申请量环比上涨了47%，部分优质项目已售罄。
05 希腊购房移民：欧洲仅存的“低门槛绿卡”
在西班牙黄金签证已关停、葡萄牙购房移民门槛大幅提高的背景下，希腊已成为全欧洲仅剩的少数几个低门槛购房移民选项之一。
对于有身份规划需求的中国家庭而言，希腊购房移民具有以下优势：
无语言、学历、商业背景要求，审批周期缩短至3-6个月
一人申请，三代移民，主申请人及配偶、子女、双方父母均可获得身份
无移民监，无需长期在希腊居住，不影响国内工作与生活
畅行欧洲申根29国，便利商务旅行与子女教育
2026年，希腊豪华度假住宅需求创历史新高，外国买家在顶级目的地中占比高达60%至85%——这意味着抢在更多人涌入前布局，就是抢占先机。随着欧盟可能进一步收紧黄金签证政策，25万欧元商改住通道的窗口期正在收窄。对于仍在观望的家庭而言，当下或许是希腊购房移民的“上车时机”。
