希腊旅游业近年表现抢眼。数据显示，2026年1至2月，希腊接待外国游客达213万人次，旅游收入突破10亿欧元，同比大幅增长。这种旅游热潮持续推高短期租赁需求，进一步加剧了房产资源的争夺。

投资级地位稳固

国际信用评级机构惠誉于2025年11月将希腊评级提升至“BBB”，这标志着希腊经济已走出欧债危机阴霾，进入稳定增长轨道。良好的宏观经济环境增强了外国投资者对希腊房产的信心。

二、希腊购房移民新政：25万欧元“商改住”成最后低价通道

面对核心区域房价持续上涨，希腊政府于2024年9月起实施了更严格的区域分级政策，但保留了25万欧元特殊通道。

当前希腊购房移民三档门槛

1. 80万欧元：适用于雅典大区、塞萨洛尼基市中心、米科诺斯、圣托里尼及人口超3100人的岛屿，单套住宅面积需≥120平方米。

2. 40万欧元：适用于希腊大陆多数地区和小型冷门岛屿，同样要求单套面积≥120平方米。

3. 25万欧元特殊通道：仅限“商改住”项目或政府保护性建筑修复。25万欧元通道占2025年新申请的60% ，成为中国家庭的主流选择。

“商改住”项目指购买空置5年以上的商铺、写字楼、工业厂房等商业属性房产，经过审批改造为住宅用途。这类项目不仅保留了低门槛优势，还有以下亮点：

• 无需面积限制，可灵活选择小户型或高性价比标的。

• 区域选择更广，全境任何区域均不受地域限制。

• 改造导致房产质量更高，住房设计新颖、舒适。

• 交付速度更快，商改住项目保留原有楼体结构，相对节省建筑时间。

三、为什么中国申请人钟爱25万欧元通道？

数据显示，2024年9月至2025年9月期间，中国申请人占希腊黄金签证申请量的47.9% ，续签占比更是高达64% ，25万欧元档位成为主流选择。

主要原因有：

• 成本可控，资金压力低：对比80万欧元的热门区域房产，25万欧元（约200万人民币）的门槛优势明显，房产属永久产权，适合长期自住或稳定长租。

• 零移民监，无强制居住要求：获身份后不影响国内生活，无需每年在希腊居住，这被称作“佛系移民”模式。

• 全家三代受益：一人申请，配偶、21岁以下子女及双方父母均可同步拿身份。

• 29国申根免签通行：持有希腊永居可自由畅行申根区，商务考察、家庭度假说走就走。

• 享受欧盟教育资源：子女接受欧盟优质教育，还能走华侨生联考路径。

四、投资者须特别注意的事项

尽管25万欧元“商改住”通道优势明显，但新政下合规要求更加严格，投资者须留意：

• 商改住须在申请前完成用途变更，不得仅停留在意向或设计方案层面。

• 政策性风险：官方拟2027年大选后逐步收紧购房移民政策，建议在政策窗口期内把握机会。

• 续签时需提交声明证明房产持续合法用作住宅，不能改回商业用途或作公司办公使用。

希腊房产市场的强劲增长与“商改住”政策的低门槛形成独特的复合机遇。在欧盟各国纷纷关闭或提高黄金签证门槛的大背景下，希腊目前仍是性价比最高的欧洲身份跳板之一。25万欧元通道窗口正在悄然缩小，投资者需抓住当前时间窗口，在审慎评估合规风险的前提下，合理安排投资规划。